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從房地產交易看誘因不為人知的一面

從房地產交易看誘因不為人知的一面 誘因(incentives)是指驅使我們行動的因素。經濟學家熱愛誘因,因為透過研究誘因我們可以預測人類的行為:小孩為了賞勵會聽父母話、學生為了進大學會努力讀書、毒販為了豐厚利潤會賣冰毒、公司為了逃稅會造假報表、官員為了獲取權力會貪污…… 在日常生活中,資訊是不完美的,因此我們常常會依賴專業人士去解決問題,為我們減低資訊成本 (Information cost),例如看醫生以減低醫錯病的風險、上烹飪課獲取料理整作的經驗、請專業技工修維電器避免電死自己等等。 房地產交易是其中一個例子,比如說,出售房子的時候,我們會請經紀為我們工作,其一原因是房地產經紀人更多擁有房地產的資訊:有關房子的價值、市場狀況、交易成本,甚至買家心態,他都遠知得比你多。 但是別忘記這些擁有資訊優勢的專家也是人,同樣會受誘因影響,而專家如何對待你,也是取決如誘因是如何設計。有時設計對你有利,例如加州的汽車技師會在廢氣排放檢查時放水,以搏取車主日後來維修的生意;有時設計對你不利,例如1996年一項醫學研究發現,在生育率和剖腹生產的比率成反比的關係,這反映出在經濟不景氣的時候,醫師會使用較昂貴的方法產子。然而汽車維修和醫療檔案均不會有公開記錄,因此懷疑和證明專家濫用資訊優勢完全是兩回事,只有站在對方立場去思考會如何對待自己,才是了解其行為最佳的方法。 那麼回到正題,替我們進行房地產交易的經紀人的誘因設計對我們有利嗎?相信不少經濟學學生都會答有利。 房地產交易是有公開記錄,容易查證,經紀人的誘因就是佣金(香港平均是2%,當中約80-90%上繳公司),為你做廣告,討價還價,賣出的房價愈高,他的收入便愈高,聽上我們的利害一致,事實真的如此嗎? 事實不然。以一個600萬的單位作例子,可觀的話經紀就有二萬四千元,聽上去還不錯,不過如果房子的價值其實不止600萬呢?可能只需要多努力登一點廣告,或者耐心等待,房價就會上升到650萬。 50萬,對於賣家來說的邊際得益很大,但對於經紀而言,其邊際得益只有2000元,而現實中平均銷售期每長10日就才賣高3%,即每賣高18萬就賺多720元,同樣的時間經紀人可以出售其他人的房子獲利更多,720元這個誘因根本不足以推動他們花精神再做廣告,跟買家討價還價。因此經紀賣自己的房子會耐心等候,但替你賣房子時就鼓勵你盡快接受出價,甚至可能會提供錯誤的資訊,希望能最快結案賺多一單。所以下次賣房子的時候,不妨等待多一會,亦不要盡信經紀。 參見 Freakonomics p24-28 專家如何曲解事實 […]

從旺角行人專用區事件看界外效應(Externality) (上)

從旺角行人專用區事件看界外效應(Externality) (上) 旺角西洋菜街自2000年月起成為行人專用區,原意是紓緩空氣污染和改落人車爭路的情況,不少市民在此街頭表演,吸引大批途人圍觀,但自2012年起成為大媽大叔表演粵曲和70-80年代流行歌的平台,其巨大聲浪令附近商戶和住客飽受困擾,最終在大量投訴之下,2018年8月4日,旺角行人專用區正式殺街,不能再表演,但大媽團轉去尖沙咀海旁重施故技,使市民和表演者大為不滿。 一個人的行為可能為其他人帶來成本,若他不用向受損一方作出補償,他只會考慮自己需要付出的成本,而不會考慮其他人要負擔的成本。以旺角行人專用區事件(下稱專用區事件)為例,大媽團表演的時候只考慮私人成本(Private cost),即其行為要負擔的代價,例如表演器材的租費和搬運費,並不會考慮界外成本(External Cost),即行為決策者以外一方要負擔的成本,例如聲浪對民眾的滋擾、使附近鋪租租金下跌等等。 由整個社會的角度看,社會要負擔的總成本(Social cost) 便等於私人成本加上界外成本。因有界外成本被轉嫁到社會身上,此時邊際社會成本(MSC)大於邊際私人成本(MPC),我們稱此為私人成本和社會成本出現分歧(Divegence between private cost and social cost)。 […]

如夢?如花?Adverse Selection and Online Dating

[如夢?如花?Adverse Selection and Online Dating] Many people (in HKUST) in the society nowadays find it […]

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About Econers

Econers, The Economics Students Committee (香港科技大學經濟學系學生委員會) was founded by a group of students from HKUST studying BBA(Economics), BSc(Economics and Finance) and BSc(Mathematics and Economics) in 2018.

Econers is the sole active students committee under the Department of Economics of the Hong Kong University of Science and Technology, serving over 500 students from BBA, BSc and MSc programs.

Our goal is to promote academic, career and re-creational activities among students of BBA and BSc Economics. Econers also aim to promote the studies of Economics-related subjects, publish regular Economics Reviews and share Economics knowledge to the general public and other students in HKUST.

The responsibilities and power of the Econers are restricted by the approved constitution.

#Economics #HKUST #ECON #Society #Committee

Our Goal

Connect

Econers will act as a communication link between the University, the Department and students registered in BBA(Economics), BSc(Mathematics and Economics) or BSc(Economics and Finance) programs.

Research

The HKUST Econers will aim to publish regular Economics reviews or articles to promote the study of Economics and to also promote academic, career, personal development, social, cultural, and recreational activities among students in the BSc(Economics and Finance), BSc(Mathematics and Economics) and BBA(Economics) programs.

Student Welfare

HKUST Econers will promote and protect the welfare of students registered in BBA(Economics),  BSc(Mathematics and Economics) or BSc(Economics and Finance) programs of the University by providing regular feedbacks to the school.

 

Executive Committee Members

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Project in Progress
1
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1
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Number of Full Members
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